Les prix de l’immobilier ont augmenté de 5,6% depuis le début de l’année 

Sur l'année 2022, les prix de l’immobilier en Belgique ont augmenté de 5,6%. Immoweb, la plus grande plateforme immobilière du pays, publie son indice des prix pour ce dernier trimestre de 2022. Cet indice se base sur les données propres à la plateforme. “Derrière 2020, cette année est l’année la plus dynamique en termes immobiliers depuis 2015”, indique Piet Derriks, Managing Director d’Immoweb. En revanche, notre pays connaît bel et bien un ralentissement de la hausse des prix depuis plusieurs mois. On remarque que certaines provinces ont connu une stabilisation, voire même un recul des prix ce dernier trimestre. C’est le cas de Namur, Bruxelles, ou encore Louvain, par exemple. Le pouvoir d’achat immobilier, quant à lui, est en baisse sur cette année. Il est passé de 105 m² à 83 m² (-22 m²). 

Nette progression des prix en 2022 

Piet Derriks, Managing Director d’Immoweb annonce la couleur : “Dans l’ensemble, les prix de l’immobilier ont enregistré une progression importante au cours de l’année 2022, malgré un contexte économique et géopolitique compliqué. Cette nette augmentation en fait l’année la plus dynamique en termes immobiliers depuis 2015, juste derrière 2020.” 

En effet, l’année 2022 a enregistré une progression de +5,6%. Ce chiffre était de +6,1% en 2020. En comparaison, les prix de la brique s’étaient appréciés de +4,6% en 2021. 

On observe toujours une géographie immobilière post-covid, avec un intérêt notable pour les zones rurales. Tandis que la Flandre a vu une augmentation de +5,7% en 2022, la Wallonie a signé une nette progression, avec +5,5%. Bruxelles, de son côté, ne fait plus figure de locomotive comme c’était le cas avant la crise sanitaire. La capitale est davantage en proie à une stabilisation des prix de la brique, et arrive en fin de ce classement des régions avec +4,4%. 

Si l’on s’intéresse aux variations provinciales, on constate que la hiérarchie est très nettement dominée par la province du Luxembourg (+8,3%), suivie du Limbourg (+7,3%). Au niveau des grandes villes, Mons a démontré la plus grande progression des prix (+8,8%), suivie par Hasselt avec une augmentation de 8% sur l’ensemble de l’année 2022. Dans le milieu du tableau, on retrouve notamment Bruges (+6,5%) et Ostende (+6,2%) ou encore Louvain (+6%). Enfin, largement à la traîne, les villes de Bruxelles et Charleroi ferment ce classement avec une hausse des prix équivalente de +4,4% en 2022. 

Autre fait marquant, l’augmentation du prix des appartements (+5,4%), dont la progression est désormais équivalente à celle des maisons (+5,6%) en 2022. Un resserrement qui marque la fin du véritable boom des maisons survenu suite aux confinements et à un besoin accru d’espace. 

Le ralentissement des prix se confirme au T4 

Le ralentissement de la hausse des prix observé depuis plusieurs mois dans notre pays tend à se confirmer au 4e trimestre 2022. Au niveau national, on enregistre une augmentation des prix de 0,5% depuis le 1er octobre dans un marché qui semble peu à peu s’essouffler. D’une part, ce ralentissement du marché est relativement logique après la longue période de surchauffe post-covid. D’autre part, cette stagnation peut également s’expliquer par le contexte saisonnier. En effet, la fin de l’année, tout comme l’été, fait traditionnellement partie des périodes les moins actives pour le marché immobilier. La variation était identique à la même période l’année dernière (+0,5%) 

Au niveau des provinces, la Flandre occidentale (+1,5%) et Liège (+1,3%) ont enregistré les progressions les plus rapides au T4. En opposition, on remarque que certaines provinces ont connu une stabilisation, voire même un recul des prix. En effet, Namur s’est stabilisée à +0,1% et le Luxembourg à +0,5% durant le dernier trimestre. Le mécanisme de stabilisation des prix est encore plus marqué à Bruxelles, qui connaît une timide augmentation de +0.3% sur les deux derniers mois. Au mois de décembre, la capitale de l’Europe a même enregistré une stagnation des prix de la brique (0%). En ce qui concerne les grandes villes belges, c’est à Louvain que cette stabilisation est la plus remarquable (+0,3% au T4 et -0,1% sur les deux derniers mois). À noter que ce phénomène de ralentissement ne semble pas avoir d’emprise sur la ville de Bruges, dont les prix ont continué de grimper de +2,1% au dernier trimestre. 

Un pouvoir d’achat immobilier en baisse, mais… 

Dans l’ensemble, le marché immobilier s’est très bien porté en 2022. Néanmoins, la situation a totalement changé avec l’augmentation des taux d’intérêt, qui ont plus que doublé en Belgique (de 1,4% en janvier à 3,3% en décembre 2022). En combinant ceci avec l’augmentation des prix, on obtient un pouvoir d’achat immobilier en baisse pour les Belges. En effet, sur l'année, un ménage moyen a perdu 22 m² de pouvoir d’achat immobilier. Ce ménage peut désormais se permettre une habitation de 83 m² seulement, contre 105 m² en début d’année. Un niveau largement en-dessous de la moyenne historique du pouvoir d’achat immobilier, calculée par Immoweb à 102 m². 

Cependant, le pouvoir d’achat immobilier des ménages devrait bientôt retrouver quelques couleurs grâce au mécanisme d’indexation automatique des salaires. Avec cette majoration d’environ 10%, la majorité des Belges devrait récupérer 8 m² de pouvoir d’achat immobilier, atteignant donc une capacité de 91 m². Bien que cette indexation soulagera partiellement les ménages dans les mois à venir, la variation future de notre pouvoir d’achat immobilier restera étroitement liée à l’évolution des taux d’intérêt et des prix du marché de l’immobilier. 

Sauter le pas… ou pas ? 

“Sur le long terme, les primo-acquéreurs qui en ont les moyens ont tout intérêt à sauter le pas”, nous explique Piet Derriks, Managing Director d’Immoweb. “Car continuer d’attendre implique aussi de payer un loyer au lieu de rembourser un prêt hypothécaire. De plus, ces loyers sont soumis aux indexations, ce qui rend l’attente encore plus coûteuse. Malgré la hausse de taux d'intérêt actuelle, les conditions de crédit changeront probablement en faveur des acquéreurs suite à la stabilisation de l’inflation qui arrivera bien tôt ou tard. Même si la temporalité du changement est impossible à prévoir, les propriétaires auront toujours la possibilité de négocier leurs prêts en cours afin de profiter d’une éventuelle baisse de taux dans le futur”. 

D’autres bonnes nouvelles pour ceux qui souhaitent acquérir un bien : la dégradation du pouvoir d’achat impacte lourdement la demande immobilière. Résultat, le rapport de force entre acheteurs et vendeurs s’est nettement inversé en faveur des acheteurs. Ces derniers ne doivent donc plus hésiter à négocier le prix des biens, qui ont du mal à trouver preneur.